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據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)共有8萬多個(gè)，園區(qū)數(shù)量排名前三的分別為廣東、江蘇、浙江。

可以看到，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)園數(shù)量也較多。其中，較為特殊的是特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在打造“制造強(qiáng)國”的大背景下，“制造強(qiáng)省”的概念應(yīng)運(yùn)而生。

“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色之一，而特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為“園中園”，發(fā)揮著其獨(dú)特的作用，比如生物醫(yī)藥、航空航天、信息技術(shù)、汽車制造等產(chǎn)業(yè)，不僅符合地方政府專精特新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求，也適合打造產(chǎn)業(yè)運(yùn)營體系。那些做得還不錯(cuò)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都有哪些制勝法寶呢？

Part.01：打造一個(gè)園區(qū)，最重要的是要打造生態(tài)

受多種因素影響，當(dāng)前部分企業(yè)運(yùn)營壓力過大，有些會考慮從一線城市的市區(qū)搬到郊區(qū)，或者從郊區(qū)搬到隔壁城市，總之，從高成本的園區(qū)搬到低成本的園區(qū)。

這樣的園區(qū)，對企業(yè)的粘性非常小。基于此，未來的園區(qū)發(fā)展，一定是專業(yè)化的。除了配套服務(wù)這些標(biāo)配之外，還要在產(chǎn)業(yè)上形成配套，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)，來增加與入駐企業(yè)的粘性。

眾所周知，生命健康企業(yè)有“三高一長”的特點(diǎn)：高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、周期長。

而這些企業(yè)一旦進(jìn)入成熟期后，開始有收益了，缺點(diǎn)也成了優(yōu)點(diǎn)，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、周期長，這些就成為了門檻，因?yàn)樗幤泛茈y被復(fù)制，不像電子產(chǎn)品，華強(qiáng)北就基本能解決所有問題。

此外，高收益意味著產(chǎn)品附加值高，抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。相應(yīng)地，生命健康企業(yè)對于房租的敏感程度遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，因?yàn)樽饨饘ζ洳⒉皇侵饕杀荆窃谟谄渌麠l條框框，比如一家口罩廠，在北京認(rèn)證合格，但去深圳不一定行，因?yàn)闆]有經(jīng)過市監(jiān)局和藥監(jiān)局認(rèn)證，生產(chǎn)出來的東西就是假冒偽劣產(chǎn)品，這就是生產(chǎn)經(jīng)營與場地掛鉤，在該行業(yè)很常見。

正是由于這些時(shí)間以及空間捆綁的成本，使得企業(yè)搬遷成本高，這也增加了企業(yè)和園區(qū)粘性。要解決這些問題，就到了園區(qū)生態(tài)發(fā)揮價(jià)值的時(shí)候了。

深圳銀星集團(tuán)在2016年打造了生命健康專業(yè)園區(qū)。在他們看來，打造一個(gè)園區(qū)最重要的就是打造一個(gè)生態(tài)，從“硬件、軟件、服務(wù)”三管齊下，做好這些，就可以在園區(qū)形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

硬件方面。比如樓高、環(huán)保設(shè)施、電路，尤其是電路，生物醫(yī)藥很多研發(fā)產(chǎn)品，可能一個(gè)不起眼的冰箱里面放的就是價(jià)值上億的東西，如果斷電，后果可想而知，深圳銀星集團(tuán)使出了九牛二虎之力，軟磨硬泡做通了供電局的工作，給園區(qū)提供雙回路電及第三路柴油發(fā)電機(jī)。

軟件方面，這是最難的。要想打造產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，需要把產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的第三方服務(wù)引進(jìn)來，銀星集團(tuán)的生命健康產(chǎn)業(yè)園想引入某家行業(yè)頭部企業(yè)，而該企業(yè)非常謹(jǐn)慎，上下兩層樓先租一層，最終銀星集團(tuán)等了一年半時(shí)間，該企業(yè)才租下來用于建SPF級動(dòng)物實(shí)驗(yàn)安評中心的另一層樓，銀星集團(tuán)也因此損失了幾百萬租金。

然而從長期來看，這是值得的，因?yàn)檫@種市場化的GRP第三方研究機(jī)構(gòu)，對整個(gè)園區(qū)的第三方服務(wù)打造來說，非常有價(jià)值。

最后是服務(wù)。深圳銀星集團(tuán)打造了“1+2+4”服務(wù)體系，組織行業(yè)沙龍、論壇，打造儀器設(shè)備共享平臺，引入專業(yè)孵化器，運(yùn)營自己的投資機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的生活配套，自營物業(yè)等，尤其是物業(yè)，對物業(yè)公司考核指標(biāo)排在第一的是服務(wù)，而不是盈利，這是很多園區(qū)都忽略的一個(gè)事情。

以上三個(gè)方面，成為了銀星集團(tuán)打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)的三大法寶，目前除了龍華的園區(qū)，在坪山和光明都有相應(yīng)的園區(qū)也在不斷拓展，龍華的園區(qū)出租率做到了 99%。如果說龍華區(qū)的營商環(huán)境是一個(gè)大的生態(tài)，那么，銀星科技園就是這個(gè)大生態(tài)中的一個(gè)子系統(tǒng)。

Part.02：產(chǎn)品為基要、服務(wù)為王，堅(jiān)持專業(yè)一體化的運(yùn)營體系

目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)80%的園區(qū)產(chǎn)品是有問題的，80%的園區(qū)沒有專業(yè)運(yùn)營服務(wù)。80%的園區(qū)是沒有專業(yè)運(yùn)營服務(wù)，聽上去似乎有點(diǎn)夸張。這主要涉及到三個(gè)問題：第一、是整個(gè)行業(yè)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全程的操盤認(rèn)知比較淺，專業(yè)人才也比較缺乏；第二、模式不清晰；第三、產(chǎn)品錯(cuò)配。

很多企業(yè)做頂層設(shè)計(jì)，但最后落地效果不佳，核心原因就在于不是基于深度產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做的頂層設(shè)計(jì)，意味著戰(zhàn)略有問題。

那么，對于特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，如何圍繞深度產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做文章呢？辦法之一就是，打造專業(yè)一體化的運(yùn)營體系。就像排列組合一樣，具體可以從以下幾個(gè)方面打“組合拳”：

1、定位+招商+運(yùn)營一體化

以運(yùn)營推動(dòng)招商，以招商來推動(dòng)園區(qū)的銷售，很多項(xiàng)目招商啟動(dòng)時(shí)，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)也啟動(dòng)了，甚至運(yùn)營團(tuán)隊(duì)動(dòng)作更快，像深圳、合肥政府在專業(yè)一體化的運(yùn)營方面，就有豐富的經(jīng)驗(yàn)，包括精準(zhǔn)的前期定位、垂直產(chǎn)業(yè)招商、深度產(chǎn)業(yè)運(yùn)營到智慧化的物業(yè)服務(wù)，做到行業(yè)標(biāo)桿。

有了定位，招商運(yùn)營如何做？線上講故事、線下抓資源，抓準(zhǔn)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的核心，把政府、高校、媒介、產(chǎn)業(yè)鏈等各項(xiàng)資源整合起來，很多事情自然就迎刃而解了。還有一套“二一六八”理念：打造兩個(gè)基地、一個(gè)聯(lián)盟、六大服務(wù)平臺、八大配套。這些內(nèi)容，使得運(yùn)營內(nèi)涵更加豐富，正如有人說，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要做內(nèi)容。

2、產(chǎn)品+運(yùn)營+賦能一體化

特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有別于一般的綜合性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。從哪里體現(xiàn)其特色，可以從產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品來看。把產(chǎn)品細(xì)分，更能體現(xiàn)專業(yè)性。

作為產(chǎn)權(quán)應(yīng)用方，在運(yùn)營方面，尤其要注重服務(wù)，這里說的服務(wù)不是指簡單的物業(yè)管理服務(wù)，需要給客戶提供物業(yè)管理服務(wù)以外專業(yè)的服務(wù)支撐和落位，使得客戶的貢獻(xiàn)，除了租金之外，還有對政府和社會的承諾能夠兌現(xiàn)。

園區(qū)的價(jià)值是通過運(yùn)營來定義的。從運(yùn)營角度來看，客戶有兩類需求，基本需求和賦能。基本需求就不展開說了，賦能就是運(yùn)營和服務(wù)的升華。

一個(gè)園區(qū)的價(jià)值如何體現(xiàn)，要靠運(yùn)營。就像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，這個(gè)小區(qū)如果物業(yè)管理不好，二手房的價(jià)格不會高，所以輕資產(chǎn)運(yùn)營的邏輯是什么，想變成產(chǎn)業(yè)高地，要通過運(yùn)營發(fā)揮作用。

Part.03：數(shù)智化是特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的必修課

當(dāng)前，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革方興未艾，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化與數(shù)字產(chǎn)業(yè)化迅猛發(fā)展。數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，被寫入國家《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)。《規(guī)劃》提出，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

各地為了助力園區(qū)完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型，也紛紛出臺政策進(jìn)行激勵(lì)。比如福建對于省級數(shù)字經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)，單個(gè)擬補(bǔ)助500萬元，山東、湖南支持?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)，最高獎(jiǎng)補(bǔ)200萬元，河南對于省級智能化改造項(xiàng)目最高補(bǔ)助2000萬元......

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，已經(jīng)上升到了園區(qū)戰(zhàn)略層面。然而，數(shù)字化、智能化，說說容易，做起來難。

如果數(shù)字化、智慧化不能帶來實(shí)際效果，比如降本增效、提升業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化水平、數(shù)據(jù)可視化、設(shè)備智能化，給企業(yè)賦能，那數(shù)智化可能只是在名字上沾了點(diǎn)邊。

目前，做得好的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，或者未來還想保持競爭力的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，數(shù)字化是必經(jīng)之路。特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通常是專精特新產(chǎn)業(yè)的集群匯聚。比如生命健康產(chǎn)業(yè)，就會涉及到很多價(jià)格高昂的精密化儀器設(shè)備，有一些小企業(yè)考慮的成本問題，不會購置該設(shè)備，要自己想辦法去租用。

而深圳銀星生命健康科技園利用數(shù)字化平臺解決了這個(gè)痛點(diǎn)，那些愿意把儀器共享出來的大企業(yè)，會把設(shè)備放到該平臺，其他企業(yè)可自行租用，租用價(jià)格由儀器提供企業(yè)定，園區(qū)運(yùn)營方起到了橋梁的作用，為雙方做信用背書。

這樣就形成了三贏的局面，大大提升了儀器的使用率，也提高了租用方的生產(chǎn)效率，而園區(qū)運(yùn)營方也真正把數(shù)字化落實(shí)到了企業(yè)的痛點(diǎn)，完善了數(shù)字化體系，最大化了各方利益。

數(shù)字化是一場變革，而不僅僅是變化，是企業(yè)面向未來可持續(xù)發(fā)展的必答題。包括業(yè)態(tài)與商業(yè)模式的變革與組織管理的變化，要從戰(zhàn)略層面看待數(shù)字化轉(zhuǎn)型，全方位的擁抱數(shù)字化，這樣的數(shù)字化，才是有靈魂的，否則空有一副皮囊。